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當前房地產市場走勢透視:在持續回暖中努力轉型

國傢統計局18日發佈數據顯示,據測算8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉為上漲1.7%,為自2014年9月份以來首次轉正。

二季度始,商品房和商品住宅銷售額、銷售面積同比增長由負轉正,全國房地產用地供應環比由負轉正……在數據連續“轉正”背後,房地產市場在持續回暖之中穩步轉型。

轉正、回暖:房地產新態勢基本確立

“5月開始商品房和商品住宅銷售額同比增速轉正;6月開始商品房和商品住宅銷售面積同比增速轉正,都表明房地產市場的回暖態勢。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。

房地產市場近期的積極變化,主要受益於2014年9月央行對首次置業和首次改善住房金融支持政策的加強,及2015年3月金融稅收政策的調整。尤其是央行連續降息降準,推動瞭商品房尤其是商品住宅市場價格的上升。

數據表明,40個主要城市新建商品住宅價格從2015年2月出現總體環比持續上漲、6月份開始出現總體同比持續上漲。在價格上漲及持續上漲預期帶動下,商品房和商品住宅銷售量也從6月開始,由連續16個月同比持續下降變為同比持續上漲,基本確立房地產市場回暖態勢。“這將有利於穩定房地產開發投資,促進二手住房市場交易,對緩解宏觀經濟下行壓力,穩定地方政府財稅收入,發揮積極作用。”劉洪玉說。

全國城市地價動態監測顯示,地價也出現轉正、回暖跡象。五六月房地產用地留學貸款率利試算表信貸年息中小企業融資公司信貸五千萬7天速撥供應環比由負轉正,房地產用地供應降幅收窄,局部市場出現回暖跡象。

“樓市回暖一定程度上帶動瞭土地市場預期向好,二季度全國住宅地價環比增速位居各用途之首,局部地區市場上漲動力顯現。商品房銷售面積、銷售額、住宅價格等指標均出現企穩跡象,帶動土地市場信心提振。”全國城市地價動態監測組負責人趙松說,商品房銷售面積同比增長由負轉正,住宅待售面積減少顯示去庫存化加快,帶動5月份房地產用地供應環比轉負為正,6月份環比繼續增加。“開發企業土地購置面積同比降速與一季度大體持平,降幅收窄。”

分化、去化:有保有壓雙管齊下

在土地與住房供給約束及人口持續凈流入影響下,目前北上廣深一線城市及南京、蘇州、廈門等主要二線城市,住房價格明顯回升。8月深圳市新建商品住宅價格漲幅為全國之最,環比同比上漲速度達到7.13%和35.62%。

國傢統計局數據顯示,房地產去庫存正在出現積極變化。5月末商品房待售面積比4月末減少15萬平方米,是自本輪房地產市場低迷以來,商品房待售面積首現減少。“五六七月特別是七月以來,成交量穩定上升。價格方面,一線城市年初就上升瞭。二三線城市價格水平也在回升。這一點雲林房屋借款從庫存上可以看出來。三季度以來企業庫存持續上升局面已經改變。”國傢發改委地產研究中心主任劉琳說。

趙松說,央地聯動,明確的預期導向觸發市場自身調節機制,積極釋放庫存壓力風險,推動瞭房地產市場自身的平穩運行。土地市場出現局部回暖信號,但市場分化程度有所加深。二季度三線城市住宅地價環比增速變動幅度明顯小於一二線城市。

“大部分三四線城市和少量二線城市,由於2010-2013年間土地和住房供給量過大,加上部分城市人口持續凈流出,新建商品住宅需求不足,住房價格處在環比同比持續下降過程中,商品房交易受價格下降影響也持續低迷。”劉洪玉說,地區分化越來越明顯,針對市場冷熱不均,一是要從新增供應量上進行分類調控,在供給短缺的一二線城市中適當增加土地供應、供給嚴重過量的三四線城市中減少甚至暫停新增土地供應。同時通過加大中小型城市公共基礎設施和公共服務設施投入,加速特大型城市部分功能向中小型城市疏解,促進區域城市均衡發展。

轉型、升級:由發動機變為穩定器 信貸房貸銀行利率缺錢急用哪裡汽車貸款

“從長期趨勢看,我國住房市場已跨越數量短缺階段,將從追求數量向追求質量轉變,改善型、季節性、第二住房、高舒適度住宅、適老住宅、青年公寓等差異化、特色鮮明需求,將成為市場供給重點。”劉洪玉說。

2014年,我國GDP構成中房地產業占6%,房地產業稅收占地方政府本級財政收入約為30%,土地出讓收入相當於地方政府本級財政收入56%,房地產業仍是國民經濟最重要產業之一。

“房地產業在我國經濟發展中的角色,正在從增長火車頭向穩定器轉變。”劉洪玉說,作為GDP占比中的大塊頭,未來經濟發展少瞭房地產貢獻。但這種貢獻會從增長轉向為穩定,即以住房投資和住房消費為主,更多地給宏觀經濟提供一個穩定基礎。“未來房地產市場高效、穩定可持續發展,就是對宏觀經濟的最大貢獻。”

“從土地政策上,堅持分類調控、分地施策,在解決熱點城市供給不足與三四線城市供應過量問題同時,要註重經濟轉型中的新興產業需求。”趙松說,要加大改革力度、激發市場活力,結合地方發展實際,加快出臺總部研發、倉儲物流、休閑養老、城市更新、文化旅遊、設施農業等領域用地政策,支持房地產角色轉換。







新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150920/3350640.shtml


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